Tous les logements situés en copropriété engendrent des frais que le propriétaire doit acquitter. En effet, chaque copropriétaire se doit de financer les charges relatives à l'entretien et aux réparations des parties communes et des services collectifs. Cependant, lorsque le bien est loué, le propriétaire peut déléguer une partie de ces charges au locataire. Quelles sont les charges concernées ? Quelle est la part à la charge du locataire ? Comment et quand doit-il les régler ? Que se passe-t-il s'il conteste le montant ? Revue des points clés dans cet article.
Frais de copropriété : qui paye quoi ?
En tant que propriétaire d'un bien en copropriété, il est impératif de régler certaines charges, classées en deux catégories :
- les charges générales, relatives aux frais administratifs et à l'entretien des parties communes ;
- les charges particulières, liées aux services collectifs et aux équipements partagés.
Les charges générales sont réparties en fonction de la valeur de chaque lot. Chaque copropriétaire est donc tenu de les financer. Quant aux charges particulières, elles sont divisées selon les services dont chaque copropriétaire bénéficie.
Lorsqu'un logement est loué, certaines de ces charges peuvent incomber au locataire, le propriétaire pouvant lui transférer la responsabilité de certaines dépenses.
Les charges non récupérables : à la charge du propriétaire
Les charges non récupérables sont entièrement à la charge du propriétaire. Celui-ci doit les prendre en compte sans les répercuter sur le locataire.
Parmi ces charges, on trouve :
- l'entretien de la toiture ;
- le remplacement des gouttières ;
- le renouvellement des portes ;
- le ravalement de façade de l'immeuble ;
- la mise aux normes de l'ascenseur, etc.
Les charges récupérables : transférables au locataire
Un propriétaire peut demander à son locataire de couvrir certaines charges qu'on qualifie de récupérables. Ces charges doivent figurer clairement dans le contrat de location, qui doit également définir le loyer hors charges.
Les charges récupérables incluent :
- les services utilisés par le locataire, tels que chauffage collectif, eau ou ascenseur (si le logement en bénéficie) ;
- l'entretien et les réparations des équipements utilisés par le locataire dans la limite des petites dépenses ;
- les taxes et redevances liées aux services associés.
Dans un immeuble, ces services peuvent comprendre :
- les frais relatifs à l'ascenseur : électricité, entretien et petites réparations, etc. ;
- les coûts liés à l'eau et au chauffage : eau chaude et froide, entretien des compteurs, etc. ;
- les charges intérieures : électricité des parties communes, entretien, rémunération du personnel, etc. ;
- les frais d'entretien extérieurs : espaces verts, aires de stationnement, équipements de loisirs, etc. ;
- les frais liés aux taxes : ordures ménagères, balayage, etc.
Pour un pavillon individuel, les seules charges récupérables seraient les taxes sur les ordures ménagères.
Fréquence de paiement des charges par le locataire
Le propriétaire doit acquitter ses charges tous les trimestres. Cependant, il peut demander à son locataire de payer mensuellement, sous forme de provisions de charges, en plus du loyer. Le contrat de location doit clairement définir les montants mensuels respectifs.
Régularisation annuelle des charges de copropriété
Le montant des charges n'est pas aléatoire. Chaque année, un budget prévisionnel est établi sur la base des données des compteurs ou selon les règles du règlement de copropriété établies par le syndic. Ainsi, le propriétaire doit se référer au relevé de charges annuel envoyé par le syndic pour établir le montant des provisions à facturer.
Les charges sont alors régularisées une fois par an, avec obligation d'informer le locataire un mois à l'avance des justificatifs. En cas d'excédent, le propriétaire doit rembourser le locataire, et s'il y a un manque, un complément peut être demandé.
Il est à noter qu'une prescription de trois ans est applicable pour la régularisation des charges.
Recours en cas de litige sur les charges de copropriété
Un locataire peut estimer que ses charges sont excessives. Cela peut être dû à des frais non récupérables ou à un montant qui ne reflète pas les coûts réels.
Le locataire doit savoir qu’il n'est pas responsable des réparations dues à la vétusté ou des vices de construction, uniquement celles découlant de dégradations dont il est responsable. En cas de litige, voici les étapes à suivre pour contester :
- Étape 1 : vérifier la validité de la demande du propriétaire sur les trois dernières années.
- Étape 2 : exiger des justificatifs pour toutes les sommes demandées.
- Étape 3 : si les justificatifs montrent un montant excessif, demander un remboursement.
- Étape 4 : en cas de refus, envoyer une lettre de contestation recommandée avec accusé de réception.
- Étape 5 : si aucune solution n'est trouvée, se tourner vers un conciliateur de justice.
- Étape 6 : si le litige persiste, saisir le tribunal d’instance avec l’aide d’un avocat, en sachant que le délai pour réclamer est de cinq ans.
