La vente d'un bien immobilier en viager implique deux parties : le crédirentier, qui vend le bien, et le débirentier, qui l'achète. L'idée est que le crédirentier reçoit une rente viagère jusqu'à son décès, tout en ayant parfois la possibilité de rester dans son logement. Lorsqu'il maintient son occupation, on évoque un viager occupé, tandis que s'il libère le bien, on parle de viager libre, où le débirentier peut en disposer dès la signature chez le notaire. Nous vous proposons ici un aperçu de ce mécanisme intéressant.
Comment fonctionne le viager ?
Le viager repose sur un contrat formalisé entre le crédirentier et le débirentier, permettant la cession du bien immobilier. Ce contrat suppose que le débirentier verse une rente, mensuelle ou annuelle, jusqu'au décès du crédirentier. En plus de cette rente, un bouquet peut être versé lors de la signature, représentant une somme initiale importante. On distingue deux types de viager :
- Viager occupé : le vendeur demeure dans les lieux jusqu'à son décès,
- Viager libre : le bien est immédiatement disponible pour l'acquéreur.
Facteurs influençant le montant de la rente viagère
Plusieurs critères déterminent le montant de la rente entre les parties :
- La valeur du bien immobilier,
- L'âge du crédirentier,
- Le montant du bouquet convenu,
- La disponibilité d'occupation du bien.
Un viager occupé réduit la valeur du bien, car le débirentier ne peut en jouir pleinement.
Avantages et fiscalité du viager
Le viager est profitable pour le crédirentier : il continue de vivre chez lui tout en recevant une rente dès le début. Il est également exonéré de certains frais comme les travaux et la taxe foncière, quel que soit le type de viager. Côté acquéreur, c'est une occasion d'acheter à un prix échelonné sans crédit immobilier. Sur le plan fiscal, le bouquet échappe à l'impôt sur le revenu, tandis que la rente viagère est imposable, mais bénéficie d'abattements variant selon l'âge du crédirentier :
- 30 % si moins de 50 ans,
- 50 % entre 50 et 59 ans,
- 60 % entre 60 et 69 ans,
- 70 % au-delà de 69 ans.
Les taxes foncières et les travaux d'entretien sont généralement à la charge de l'acquéreur, alors que le crédirentier ne paie que la taxe d'habitation lorsque nécessaire.
Démarches pour vendre en viager
La vente se fait via un acte notarié et nécessite une bonne préparation. Le notaire conseille sur le bouquet et la rente, permettant ainsi des négociations entre les parties. En matière de droits, la vente d'un bien en viager est encadrée pour protéger les deux parties, notamment en cas de décès précoce du crédirentier dans les 20 jours suivant la signature, ce qui annulerait l'accord.
Considérations sur la vente en couple
Lors d'une vente en viager par un couple, la rente est reversée au conjoint survivant, garantissant un revenu au dernier vivant. De plus, le vendeur conserve un droit sur le bien, bloquant l’accès à la succession pour les héritiers. Il est conseillé d’aborder ce sujet avec les enfants pour expliquer les motivations entourant la vente.
Régime fiscal et plus-value
Comme pour une vente classique, la plus-value immobilière peut s'appliquer, mais la résidence principale est totalement exonérée de plus-value. Pour une résidence secondaire, cela dépend de la durée de détention du bien.
Frais notariés liés à la vente en viager
Des frais notariaux s'appliquent, calculés comme suit :
- 3,945 % pour la tranche de 0 € à 6 500 € ;
- 1,627 % pour la tranche de 6 500,01 € à 17 000 € ;
- 1,085 % pour la tranche de 17 001 € à 60 000 € ;
- 0,814 % pour les montants au-delà de 60 000,01 €.
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