Les acronymes LMP et LMNP désignent respectivement Loueur en Meublé Professionnel et Loueur en Meublé Non Professionnel. Bien qu’ils visent un objectif commun — la location de biens meublés dans un cadre fiscal avantageux — ces statuts présentent des différences significatives, tant dans leurs conditions d’éligibilité que dans leur fonctionnement.
Le choix entre ces deux régimes dépend principalement de votre patrimoine immobilier et de vos revenus locatifs. Analysons ensemble les principales distinctions entre LMP et LMNP pour faire un choix éclairé.
Conditions d'éligibilité aux statuts
Le statut LMNP s'applique par défaut aux investisseurs qui génèrent moins de 23 000 euros de recettes locatives, à condition que ces dernières n'excèdent pas 50 % de leurs revenus professionnels. Ainsi, ce statut est accessible à la plupart des propriétaires d’un seul bien immobilier.
En revanche, le statut LMP s'adresse aux investisseurs qui réalisent des recettes locatives supérieures à 23 000 euros et dont ces revenus représentent plus de 50 % de leur revenu global. En général, cela implique la détention de plusieurs biens immobiliers à forte rentabilité.
Amortissement immobilier : LMP vs LMNP
En matière d’amortissement, les deux régimes offrent des opportunités dès lors que l'investisseur opte pour le régime réel. C'est par le biais des amortissements que les revenus locatifs peuvent être sujets à une fiscalité réduite.
Cependant, il existe des exceptions pour le LMNP :
- Avec le régime micro-BIC, où un abattement forfaitaire remplace l’amortissement.
- Dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, où une réduction d'impôt est appliquée au lieu d'amortissements.
Imposition et formalités
Les deux statuts sont soumis aux mêmes règles fiscales concernant la déclaration des revenus au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cependant, une différence majeure réside dans la gestion des déficits : pour le LMNP, les déficits peuvent être imputés sur les revenus locatifs, tandis qu’en LMP, ils sont imputables sur le revenu global du foyer, rendant ce dernier plus attractif fiscalement.
En matière de formalités, le LMNP est simplifié, n'exigeant qu'une déclaration auprès de l'administration fiscale, sans nécessiter d'immatriculation au RCS ni de comptabilité complexe. En revanche, pour le LMP, une comptabilité d'engagement et une adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) sont recommandées, rendant la gestion plus complexe.
Charges sociales et plus-values immobilières
Concernant les charges sociales, le statut LMNP est plus favorable : aucune charge sociale n'est applicable aux revenus non professionnels, seule la CSG/CRDS est applicable à 17,2 %. Pour le LMP, des cotisations sociales de 20 % à 43 % s’appliquent selon les recettes, plus la CSG et CRDS à 9,7 %.
Enfin, au niveau des plus-values immobilières lors de la revente, les investisseurs LMNP bénéficient d’un régime d'imposition pour les particuliers, avec exonération dégressive après 5 ans et totale au bout de 22 ans. En revanche, les LMP sont soumis à un régime de professionnel, avec des exonérations conditionnées par des seuils de recettes.
Dans tous les cas, comprendre ces différences est essentiel pour maximiser votre investissement locatif. Avant de choisir entre LMP et LMNP, il est judicieux de consulter un conseiller fiscal pour évaluer les options qui correspondent le mieux à votre situation.
