La perception de l'immobilier comme une valeur refuge repose sur sa capacité à générer un patrimoine durable, à préparer une retraite ou à transmettre un bien aux générations futures. En dépit d'une remontée des taux d'intérêt, qui frôle les 4,5 % sur 20 ans, et d'une conjoncture économique délicate, l'investissement locatif conserve son attrait. En particulier lorsqu'il s'accompagne de dispositifs de défiscalisation. Plongeons dans la définition de la défiscalisation immobilière et découvrons les dispositifs en vigueur pour 2024.
Défiscalisation : définitions et enjeux
La défiscalisation englobe les mesures que l'État met en place pour permettre aux contribuables de réduire leur imposition. À ce titre, on évoque généralement des investissements dans divers secteurs, dont l'immobilier, qui reste le plus populaire. La défiscalisation immobilière optimise l'investissement locatif par le biais de dispositifs légaux offrant des réductions ou déductions fiscales. Ces outils visent à :
- Stimuler la construction de logements.
- Encourager la circulation de l’épargne.
- Rénover des biens anciens et revitaliser des quartiers.
- Faciliter l'accès à la propriété.
Qui peut bénéficier de la défiscalisation ?
Accessible à toute personne ou entité imposable en France, la défiscalisation s'adresse :
- Aux particuliers.
- Aux entreprises.
- Aux organismes institutionnels.
- Aux promoteurs immobiliers.
Il est intéressant de noter que tous les contribuables peu importe leur tranche marginale d'imposition peuvent tirer parti des opportunités de défiscalisation. En effet, même un contribuable avec une TMI supérieure à 15 % peut bénéficier d'allègements fiscaux considérables.
Les bénéfices de la défiscalisation
Recourir à des dispositifs de défiscalisation est une démarche parfaitement légale. Elle réduit le montant de l'impôt sur le revenu, ce qui est d'autant plus pertinent en 2024 avec un plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 €. Cela varie en fonction des types d'investissements, mais reste constant pour tous les contribuables. Un autre avantage réside dans l’augmentation de la rentabilité de l’investissement locatif, rendant possible l'emprunt sans apport. Grâce aux loyers perçus et aux réductions d'impôts non plafonnées sur les intérêts d'emprunt, l'emprunteur peut rembourser intégralement ses mensualités tout en profitant des effets de levier du crédit immobilier.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière en 2024
Cette année, plusieurs dispositifs permettent de bénéficier d'avantages fiscaux tout en investissant dans l'immobilier :
- Réduction d'impôts : consiste en une diminution de l'impôt dû.
- Déduction d'impôts : diminue l'assiette imposable.
Ces dispositifs peuvent s'appliquer à des biens neufs, anciens, ou les deux.
1 - Les dispositifs pour l'immobilier neuf
Pour 2024, la loi Pinel est le principal dispositif à disposition pour l'immobilier locatif. Auparavant existant, le régime Censi-Bouvard a été abrogé. La loi Pinel, mise en place en 2014, permet des abattements fiscaux allant de 9 à 14 % en fonction de l'engagement de location, plafonné à 42 000 €. Pour en bénéficier, les conditions sont :
- Acquisition d'un logement neuf dans un immeuble collectif, construit récemment ou en VEFA.
- Respect des plafonds de loyer et des ressources du locataire.
- Logement optimisé pour une très bonne performance énergétique.
- Emplacement dans une zone A, A bis, ou B1.
2 - Les dispositifs pour l'immobilier ancien
Dans le secteur de l'ancien, plusieurs dispositifs méritent une attention particulière :
Défiscalisation avec la loi Malraux
Ce dispositif vise une réduction d'impôt allant jusqu'à 30 % des coûts de rénovation, plafonné à 36 000 € par an. Les conditions incluent :
- Acquisition d'un bien ancien dans une zone historique ou dégradée.
- Travaux réalisés sous le contrôle d’un architecte des Bâtiments de France.
- Location à titre de résidence principale pour au moins 9 ans.
Défiscalisation avec les monuments historiques
Ce dispositif permet de déduire intégralement les frais de travaux sans plafonnement, entraînant un déficit fiscal et une exonération des droits de succession. Les conditions incluent :
- Acquisition d'un bien classé.
- Rénovation sous contrôle des services de l'État.
- Location pour une durée légale minimale de 3 ans.
Défiscalisation avec la loi Denormandie
Appelée le Pinel de l'ancien, la loi Denormandie permet de bénéficier d'avantages fiscaux en réhabilitant des logements anciens situés en centre-ville. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total. Les réductions d'impôt varient de 12 à 21 % en fonction de la durée de location.
3 - Les dispositifs pour tous types d'immobilier
Enfin, deux dispositifs unifient les investissements dans le neuf et l'ancien :
La défiscalisation avec la loi Cosse
Le dispositif « louer abordable » permet de déduire une partie des loyers et charges des revenus fonciers. Les conditions incluent :
- Logement soumis à un loyer abordable dans une zone urbaine.
- Durée de location de 6 à 9 ans.
- Respect des normes de confort et d'efficacité énergétique.
Le régime fiscal de location meublée
Les investisseurs sous le statut LMNP bénéficient de déductions fiscales sur les revenus locatifs. En tant que LMP, il est possible de déduire des charges additionnelles. Les critères incluent :
- Revenus locatifs annuels inférieurs à 23 000 €.
- Non inscription au RCS.
- Mobilier conforme aux normes.
