Chaque semaine, Midi Libre met en lumière le marché immobilier d'une ville d'Occitanie. Aujourd'hui, focus sur Perpignan. En dépit d'un volume de ventes en baisse par rapport à la période 2017-2019, une légère augmentation de 1 % des transactions est à signaler.
Dans un contexte compliqué, le marché immobilier à Perpignan révèle des spécificités locales qui méritent d'être examinées. "Les appartements anciens se vendent plutôt bien, spécialement ceux avec des caractéristiques attrayantes," explique Catherine Fondeville, présidente de la Fnaim Pyrénées-Orientales, qui regroupe 140 agences immobilières dans le département.
Lors d'un bilan effectué en octobre dernier, Me Cécile Marty, présidente de la Chambre des notaires des Pyrénées-Orientales, soulignait une "légère hausse des transactions de 1 % depuis l’automne 2024". Toutefois, elle invite à rester vigilant face à ce rebond "qui doit être observé avec prudence".
Des variations notables sur le marché des appartements anciens
Une analyse plus fine des ventes souligne que les niveaux de transactions restent encore "en deçà de ceux observés entre 2017 et 2019, et bien loin des pics de 2021 et 2022". Cette stagnation a pour effet paradoxal de tenir les prix relativement stables. À Perpignan, le prix moyen des appartements anciens est de 1 450 euros/m², accusant une légère baisse de 0,3 %. La ville, représentant 31 % des ventes départementales, cache une "forte hétérogénéité", selon les notaires. Par exemple, le quartier des Platanes a connu une chute de prix de 14,6 %, tandis que Saint-Martin a enregistré une hausse de 12,6 %.
C'est dans le quartier du Bas Vert Est que les prix font figure de plus bas, avec 1 090 euros/m², marquant une hausse de 10,7 %. En revanche, le Clos Banet constitue le segment le plus onéreux avec 1 910 euros/m², en hausse de 6,5 %. À Saint-Gaudérique, un des quartiers les plus cotés, les prix ont chuté de près de 11 %. "Perpignan offre de belles opportunités, notamment autour de la cathédrale, mais des travaux peuvent être à prévoir," note Catherine Fondeville.
La tendance se dessine également avec de nombreux jeunes acquéreurs cherchant de petits appartements (T1 ou T2) entre 80 000 et 110 000 euros, qu'ils rénovent pour louer ou revendre. Cependant, le marché locatif semble plus difficile. "Nous sommes passés d'une cinquantaine de biens à seulement trois à quatre," déplore Fondeville, évoquant la quasi-disparition de la construction neuve comme facteur aggravant.
Maisons anciennes : un défi face à la pénurie de foncier
Les notaires indiquent que les maisons anciennes, surtout celles de 4 pièces et moins, dominent les ventes, représentant 65 % des transactions. Néanmoins, "le marché reste compliqué en raison d'un foncier limité et de délais de délivrance de permis de construire souvent longs," déclare Fondeville.
Dans de nombreuses communes, les maires montrent une réticence à développer de nouveaux programmes de lotissements. "S'il y a peu d'options à Perpignan, les alentours comme Cabestany ou Elne sont plus prometteurs," ajoute-t-elle. Actuellement, le prix médian d'une maison à Perpignan est de 195 700 euros, avec une hausse de 3 % sur un an, tandis que dans la première couronne, il atteint 225 000 euros, en légère baisse de 1,8 %.
Un marché du neuf à l'arrêt presque total
Le marché du neuf à Perpignan connaît un arrêt quasi total, "les programmes de logements sont très rares," confie Frédéric Malquier, président de la Fnaim régionale. Selon la Fédération régionale des promoteurs immobiliers (FPI OM), aucune nouvelle mise en vente n’a été recensée au troisième trimestre de 2025. Toutefois, 87 appartements neufs ont été vendus durant cette période, représentant une hausse de 41 % par rapport à l'année précédente.
Malgré cette faible offre, "il devient essentiel d’explorer des solutions comme le bail réel solidaire (BRS), qui permet des prix d'accès plus accessibles," mentionne Fondeville en espérant qu’une nouvelle dynamique émerge.
Les chiffres semblent indiquer un changement imminent, alors que Perpignan doit faire face à ses enjeux immobiliers avec réalisme et une certaine agilité, dans un contexte national en constante évolution.
